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民法典时代小区车位问题全解析

发表时间: 2020-08-22 09:02:04

来源: 阿扎德巴依

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民法典时代小区车位问题全解析

提起小区车位,想必是生活在城市中的人们最关心的话题了,最近在做《民法典》宣讲的时候就碰到很多人在课程结束后问这个问题,解答了很多次,很多人都或多或少的知道小区的地下停车位是人防工程,买了也办不了证,可是然后呢,哪些能买能租?哪些不能买只能租?租的受益又归谁?这些问题就不甚了解了,小区车位这个问题确实分很多种情况来看,我在讲解的时候也发现仅凭口头的讲解颇难讲清楚,索性把我自己对小区车位这个问题的一些看法整理成文,与大家分享。

先介绍一下文章大体的脉络,我会先从小区车位的的分类作为切入口,分析不同类型小区车位的产权归属、能否买卖、出租收益分析不同类型的车位,分类也从简单的地上车位和地下车位的大分类开始说起,然后再说一说《民法典》对于小区车位问题有哪些特别的值得我们注意的规定,为了行文通俗些,我在文中就不引用法条具体的规定,只引用哪个法律法规的哪一条规定,然后把法条附在最后,以供参考。

一、地上车位

地上车位比较简单,就两种情况,关键看规划,一种是规划中的小区停车位,一种是占用小区公共道路画的停车位。

地上规划中的停车位,产权归开发商,开发商可租可售可增,随意处分。可以参看《民法典》二百七十五条规定,其背后的道理是,车位的开发成本未列入业主公摊,开发商自己承担了,因此由开发商享有所有权,可随意处分,即可出售,可出租,亦可买房送车位,可随意处分。

地上规划外占用小区公共道路的停车位,属全体业主共有,开发商不可随意处分。同样可以参看《民法典》二百七十五条规定,其背后的道理是,开发成本列入业主公摊,业主在买房时已承担了开发成本,因此由业主共有,由业主共有就有一个问题,既然是归业主共有那么业主停车是否应当收费呢,这个问题先留着我们待会一块说。

二、地下车位

地下停车位交地上停车位稍微复杂一些,为了不要搞混了,我用数字分别标注不同类型的地下停车位分别分析。

1、规划中的地下停车位,和规划中的地上停车位一样,归开发商,可随意处分。

2、规划外亦不属人防工程的地下停车位,和地上规划外占用小区公共道路的停车位一样,属全体业主共有,开发商不可随意处分。

3、人防工程停车位,关于人防工程用于停车使用形成的停车位的归属和受益都有较大争议,因为不是理论性文章,我不去具体阐述有哪些争议以及各自的观点,我只介绍主流观点。

首先,归属问题,主流观点认为产权归政府人防办,同时根据《人民防空法》第五条谁开发谁利用原则,可以由投资者使用、受益。

其次,受益归属问题,主流观点认为受益的归属关键看“人防工程是否计入公摊建筑面积”。如果“人防工程未计入公摊建筑面积”,则由开发商管理、收益。如果“人防工程已计入公摊建筑面积”则由业主共有受益。

所以按照主流观点地下停车位又分为两种情况。

3·1产区归政府人防办,受益归开发商,即人防工程未计入公摊建筑面积的情形。

3·2产区归政府人防办,受益归业主共有,即人防工程已计入公摊建筑面积的情形。

三、其他问题

以上我们就小区停车位的归属和受益从小区停车位的不同分类逐一进行了分析,看似逻辑周延分析全面,可是这里面其实隐含着一些东西,我们知道了车位归属关键看规划,可我作为平头老百姓我怎么知道小区的整体规划啊?上哪去查啊?我们知道了非规划车位属业主共有,那作为业主我还要交停车费吗?受益归业主所有我怎么从来没见过呢?是不是你也有这些个问题呢,下面我们一个一个来看。

1、车位是否是规划中车位,给大家两点建议,其一,在买房之前看售楼宣传,留下证据,这些都可以作为后期主张的依据,顺便再给大家一个建议不仅仅是车位其他任何你看中的他宣传的东西都要留下证据,曾经就有一个案例,一位先生买了一套房因为售楼时宣传小区里面有个网球场,可后来交付的时候根本就没有网球场,虚假宣传,法院就支持了这个先生退房及支付违约金的请求。其二,如果房已经买了,又切实出现了停车位纠纷,去所在地的规划局就可以查询。

2、业主共有车位要不要交停车费,如何交,怎么用的问题,我们先来看相关的法律规定,《民法典》二百七十五条、《民法典》二百八十二条、《物业管理条例》第五十四条规定来看,要不要交停车费即是否要将小区公共道路画作停车位经营使用、如何交即交给其他未使用车位的业主还是具体怎么操作、受益怎么用即收的停车费如何使用的问题完全由业主大会或业主委员会决定,业主委员会可以决定经营使用,可以委托物业公司代收停车费,可以将所得收益补充专项维修资金,随意。

在这再稍微扩充一下,其实《民法典》二百八十二条规定不仅仅是我们前面提到的停车位受益,其他任何利用共有部分产生的收益均归业主共有,如小区电梯广告收益。

3、说到这大家又产生了一个问题,说了半天还是没法解决,为什么,因为小区根本就没有业主大会、业主委员会,大家都不知道如何去成立业主大会选举业主委员会,法律赋予的如此重要的权利没法行使,那么此次《民法典》也是注意到这个问题,特别的规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助(参看《民法典》第二百七十七条),也就是说以后小区所在的居委会要指导协助小区成立业主大会选举业主委员会,切实委会业主权益。

从以上《民法典》时代小区停车位问题的分析,见微知著我们就可以知道《民法典》对于我们日常生活的影响有多大,那也希望以后能有更多机会和大家再分享。

附:

《民法典》

第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第二百七十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百七十七条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《人民防空法》

第六条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

《物业管理条例》

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

源自:阿扎德巴依

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